פריסת מס שבח

פריסת מס שבח היא כלי חשוב במסגרת חוק מיסוי מקרקעין, שנועד להבטיח גביית מס הוגנת יותר כאשר אתם מוכרים נכס.

המציאות מלמדת שזוהי הטבה הזמינה לרבים אך שיעור הניצול שלה אינו גבוה דיו בהתחשב בפוטנציאל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ואף יותר.

אם את/ה בן הזוג עונה על אחד מאלה, מגיע לכם החזר:

1. אחד מכם הוא מעל גיל 60.
2. אחד מכם בעל הכנסות נמוכות או שלא מכיע לחבוס מס.
3. אחד מכם מכר מקרקעין שנרכש לפני שנת 2001.

מנגנון זה, על אף שהוא דורש מודעות ופעולה מצד המוכר, יכול להביא לתוצאות משמעותיות: החל בהקטנת נטל המס בעסקה ועד לקבלת החזרים מרשימים מהרשויות.

מומלץ לכל מוכר נכס מקרקעין לבחון את זכאותו לפריסת מס שבח ולשקול להשתמש בה.

שימוש נכון בפריסה, בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק ובפסיקה, יבטיח תשלום מס אמת בלבד והימנעות מתשלומי יתר.

מבולבלים? פנו אלינו לבדיקת חינם בנושא:

מהי פריסת מס שבח וכיצד היא פועלת?

מס שבח הוא מס רווח הון המוטל בישראל על רווח ממכירת זכות במקרקעין (כגון דירה או קרקע). שיעור המס הרגיל על רווח זה עומד בדרך כלל על 25% מהרווח הנקי בעסקה.

פריסת מס שבח היא מנגנון המסייע למוכר להפחית את חבות המס, באמצעות חלוקת הרווח (השבח) למספר שנים במקום לשנת המכירה בלבד. למעשה, ניתן לבקש כי חישוב המס יתבצע בפריסה של עד ארבע שנות מס המסתיימות בשנת המכירה או עד תקופת הבעלות בנכס (כקצר מבין השתיים).באופן זה, השבח הריאלי מכל שנה נפרסת מצורף להכנסה החייבת של המוכר באותה שנה, במקום שכולו יחויב בשנת המכירה. סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 הוא המקור החוקי למנגנון פריסה זה.

מנגנון הפריסה נועד למתן עיוות מס הנובע מחיוב כל הרווח בשנת המכירה. חיוב כזה עלול לדחוס את כל הרווח לשנה אחת ו"להקפיץ" את המוכר למדרגות מס גבוהות. לעומת זאת, על ידי פריסה למספר שנים, הרווח "מתפזר" על פני שנות מס קודמות, וכך בדרך כלל מחושב המס לפי מדרגות מס נמוכות יותר. אם כתוצאה מהפריסה מסתבר שהמוכר שילם במקור מס שבח גבוה ממה שנדרש, הוא זכאי להחזר מס של ההפרש בתוספת ריבית והצמדה.

במקרים מסויימים, החזר המס עשוי להגיע לסכומים ניכרים של עשרות אלפי שקלים ואף יותר מכך, בהתאם לגובה הרווח ולנתוני המוכר.

הקריטריונים לזכאות לפריסת מס שבח

על פי החוק ונהלי רשות המיסים, ישנם מספר תנאים בסיסיים ומאפיינים לזכאות להטבת הפריסה:

הגשת דוחות למס הכנסה – הזכאות מוגבלת למוכר אשר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה עבור כל אחת משנות המס שבהן מבוקשת הפריסה. תנאי זה נועד לוודא שלרשות המיסים יש מידע על הכנסותיו באותן שנים משום שיש לכך השפעה על גובה ההחזר שעשוי להתקבל כתוצאה מהפריסה. כמו כן, הפריסה רלוונטית כמובן רק אם שולם מס בגין המכירה ולכן על עסקאות פטורות אין אפשרות לקבל החזר מס.

מוכרים בגיל 60+ בעלי הכנסה שנתית נמוכה-בינונית – אוכלוסייה מרכזית הנהנית מהפריסה היא אזרחים ותיקים. לפי תקנות מס הכנסה, מי שמלאו לו 60 בשנת המס זכאי למדרגות מס נמוכות יותר על הכנסותיו. החל משנת 2019 ואילך, מוכרים שחצו את גיל 60 וסך הכנסותיהםהשנתיות החייבות (לא כולל קצבאות פטורות כגון קצבת אזרח ותיק) הוא עד כ-120,000 ₪ לאדם (או עד ~240,000 ₪ לזוג) עשויים ליהנות מאוד מהפריסה. במקרים אלה חלק גדול מהרווח ימוסה במדרגות מס נמוכות (10% עד כ-84 אלף ₪, ו-14% עד ~120 אלף ₪ בשנה, נכון ל-2024) במקום בשיעור המלא של 25% .משמעות הדבר היא שבני 60+ בעלי הכנסה שנתית צנועה יכולים לקבל החזר משמעותי מהמס ששילמו בעת המכירה, לעיתים בהיקף של עשרות אלפי שקלים.

בני זוג המוכרים נכס בבעלות משותפת (אחד מבני הזוג בעל הכנסה נמוכה) – בקרב זוגות נשואים שמכרו נכס הרשום על שם שני בני הזוג, ניתן לנצל את מנגנון הפריסה כך שכל אחד מבני הזוג ייהנה ממדרגות המס ונקודות הזיכוי שלו בנפרד למשל, אם אחד מבני הזוג הוא בעל הכנסה שנתית נמוכה (נניח פחות מ-100,000 ₪), חלוקת חישוב השבח בין שני בני הזוג עשויה להקטין את סך המס המשולם. בפסיקה נקבע במפורש ששני בני זוג יכולים לפצל את סכום השבח ולבצע לכל אחד מהם שומת מס נפרדת, ובכך להגדיל את הטבת המס לתא המשפחתי.

בהתאם לכך, זוגות זכאים לבצע פריסה בנפרד לכל אחד, על ידי הגשת שומה עצמית לכל בן זוג בנפרד, ובקשה לפריסה עבור חלקו של כל אחד כדאי להדגיש שהטבה זו קיימת לכל זוג נשוי במכירה משותפת  uאין חובה שיהיו בני 60+ דווקא, ולכן זוגות צעירים שבהם אחד משתכר פחות מהשני יכולים אף הם ליהנות מהפריסה. יצויין שבדו"ח מבקר המדינה נכתב כי ברירת המחדל במשרדי מיסוי מקרקעין היא לייחס את כל השבח לבן הזוג הרשום בנכס, אלא אם ביקשו אחרת .

חשוב לציין שאצל יחיד מתחת לגל 60 מדרגות המס על הכנסה פסיבית שמס שבח נופל תחת הגדרתן מתחיל מ31%, אחוז גבוה מהמיסוי המקורי של מס שבח שהוא 25% ולכן מנגנון ההטב במקרה זה עובר דרך נקודות זיכוי שלא נוצלו והוא יכול להגיע למקסימום חיסכון הנע בין 25-30 אש"ח לאדם (בהנחה ואין לו הכנסות כלל)

תושב חוץ מעל גיל 60 ללא הכנסות בישראל – אף שהחוק מתייחס ל"תושב ישראל", בפועל רשות המיסים הרחיבה את הזכאות גם לתושבי חוץ. בהנחיה מקצועית של סמנכ"ל רשות המיסים מיום 8.8.2011 נקבע כי תושב חוץ שמוכר מקרקעין בישראל רשאי לבקש פריסת מס שבח ובלבד שיגיש דוחות שנתיים לפקיד השומה עבור שנות הפריסה (אם אין לו תיק במס הכנסה, יידרש לפתוח תיק ולהגיש דוחות. לרוב, לתושב חוץ אין הכנסות חייבות בארץ ולכן יש לו פוטנציאל גבוה במיוחד להרוויח מהפריסה, משום שכל עוד לא היו לו הכנסות שוטפות באותן שנים – הרווח שייפרס יחושב במדרגות הנמוכות ביותר.

יצוין שתושבי חוץ צריכים לבצע את הפריסה דרך הגשת הדוחות במס הכנסה ולא ישירות במשרדי מיסוי מקרקעין.

מוכרים בעלי נכות של 100% מעל גיל 60 – גם נכים בשיעור גבוה (כדוגמת נכות רפואית של 100% או נכות צמיתה וכדומה) הנהנים מהקלות במס הכנסה, יכולים למנף את פריסת השבח. למעשה, החוק אינו מגביל הטבה זו רק לנכים, אך בדומה לבני 60+, נכים רבים זכאים למדרגות מס נמוכות ופטורים אישיים שונים, כך שפריסת הרווח על פני השנים תקטין את המס משמעותית.

יישום בפועל: תהליך הגשת הבקשה

כדי לממש את הזכות לפריסת מס השבח, על המוכר לציין זאת בעת הדיווח על המכירה למיסוי מקרקעין. יש למלא לשם כך טופס 7003 – בקשה לפריסת מס שבח מקרקעין ולצרפו לטופס ההצהרה על מכירת הזכות בנוסף, יש לצרף אסמכתאות לכך שהמוכר הגיש דוחות שנתיים למס הכנסה בשנות המס הרלוונטיות מנהל מיסוי מקרקעין מבצע בתחילה את חישוב המס בפריסה על סמך הנתונים המוגשים.

לעיתים, חישוב זה אינו כולל את שנת המכירה עצמה מאחר ולשנה זו אין עדיין נתונים סופיים, דבר שעלול לגרום בתחילה לחישוב עודף מס המשולם על ידי המוכר. במקרה כזה, לאחר הגשת הדו"ח השנתי למס הכנסה עבור שנת המכירה (שיכלול את השבח בעסקה), זכאי המוכר לקבל החזר על מס השבח ששולם ביתר. למעשה, מס השבח משמש כמקדמה על חשבון מס ההכנסה ולאחר ההתחשבנות הסופית במס הכנסה נערך חישוב מדויק של ההחזר או התשלום הנוסף, אם נדרש.

ראוי לציין שהחזר המס כולל ריבית והצמדה ממועד התשלום, כך שהמוכר לא נפגע מאובדן ערך הכסף בתקופת הביניים.

דוגמה מספרית:

נבחן מקרה פשוט של מוכר יחיד: אדם מעל גיל 60 שמכר דירה ברווח נטו של 400,000 ₪. ללא פריסה, לכאורה היה עליו לשלם מס שבח של 100,000 ₪ (25%). נניח כי לאדם זה הכנסה שנתית נמוכה יחסית, כ-80,000 ₪ בלבד, כך ששיעור המס השולי שלו הוא 10%. אם הוא מבקש פריסה לארבע השנים שקדמו למכירה, יתווסף לכל שנה חלק שבח של 100,000 ₪. הכנסתו החייבת בכל שנה תגדל מ-80 אלף ל-180 אלף ש"ח, ובהתאם לכך חלק מהרווח ימוסה ב-14% וחלק ב-20% במקום ב25%. במקרה זה, במקום תשלום מס של 100 אלף ש"ח, הוא יחויב בסופו של דבר בכ-70 אלף ש"ח בלבד – חיסכון של כ-30% במס!

פסיקה והנחיות רלוונטיות

הזכות לפריסה והאופן שבו היא ממומשת זכו להתייחסות בפסיקת בתי המשפט ובמדיניות רשות המיסים:

חלוקת השבח בין בני זוג: בפסק דין עמ"ה 6/97 יוסף נ' פ"ש נתניה (פורסם בכתב העת "מסים"), נקבע כי בעת מכירת נכס מקרקעין הרשום ע"ש שני בני זוג, יש לחשב לכל אחד מבני הזוג את המס בנפרד, במסגרת הדו"חות השנתיים שלו בית המשפט דחה פרשנות שביקשה לייחס את כל השבח לבן הזוג בעל ההכנסה הגבוהה וקבע שבנסיבות בהן הנכס היה למעשה של בת הזוג (נרכש מכספים שקיבלה במתנה מאביה), יש לערוך חישוב נפרד לטובתה. הלכה זו ביססה את העיקרון של "פיצול השומה" בין בני זוג, ומאז רשות המיסים מכירה בזכות התא המשפחתי לבקש מיוזמתו פיצול כזה.

עם זאת, כפי שצוין בדוח מבקר המדינה, ברירת המחדל בשומת מס השבח נעשית לעיתים קרובות על שם אחד מבני הזוג, ורק אם המשפחה מבקשת מפצלים את השומה המבקר המליץ שהחלופה של פיצול השבח תובא לידיעת הציבור ותיושם כברירת מחדל במקרים המתאימים, על מנת למנוע תשלומי יתר של מס. בפועל, זוגות רבים שאינם מודעים לזכותם זו שילמו מס גבוה מכפי שחויבו אילו ניצלו את הפריסה ופיצול ההכנסה ביניהם.

זכאות תושבי חוץ:  כפי שפורט לעיל, החוק הגביל לכאורה את הפריסה לתושב ישראל, אך הנחיית רשות המיסים מ-2011 הבהירה שתושב חוץ זכאי גם הוא לבקש פריסה בכפוף להגשת דוחות שנתיים. הנחיה זו נבעה מההבנה שאותם שיקולים של צדק מס (אפקט הדחיסה) חלים גם על מי שאינו תושב, ובפרט כאשר לתושב החוץ אין הכנסות בישראל. כך, במקום שמוכר תושב חוץ ישלם 25% על כל השבח, ניתנת לו אפשרות לפרוס את הרווח 4 שנים לאחור.

הפריסה לתושבי חוץ מטופלת ע"י פקיד השומה (מס הכנסה) לאחר שמנהל מיסוי מקרקעין מחשב את השבח כ"מקדמה". חשוב לזכור שתושב חוץ המבקש פריסה חייב לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דו"חות לאותן שנים, מה שמוסיף מעט בירוקרטיה, אך יכול להניב חיסכון כספי ניכר.

מגבלת חברות בע״מ: סוגיה נוספת שהוכרעה בפסיקה היא האם גם חברה בע"מ זכאית לפריסת שבח. שתי ועדות ערר לענייני מס שבח פסקו בתחילה שגם חברות זכאיות, אך מקרה של חברה (טוונטי האנדרד נהריה בע"מ) הגיע לבית המשפט העליון שהכריע אחרת. בפסק הדין נקבע כי תכלית הפריסה היא לתקן עיוות מס אצל נישומים יחידים בשל אופיין הפרוגרסיבי של מדרגות מס ההכנסה . אצל חברות, מס החברות הוא בשיעור קבוע ואינו פרוגרסיבי, ולכן לא קיימת הצדקה כלכלית להחלת פריסה על חברות.

בנוסף, סעיפי החוק מתייחסים במפורש לצירוף השבח להכנסה החייבת לפי שיעורי המס של יחידים (סעיף 48ב לחוק) – דרך מימוש שמתאימה ליחידים בלבד על כן נפסק שרק נישום שהוא אדם (בשר ודם) יכול לממש את זכות הפריסה, ואילו חברות ותאגידים אינם זכאים לה. פסיקה זו הבהירה את המצב המשפטי שמנגנון הפריסה הוא הטבת מס חברתית שמיועדת לפרטים, בעיקר בעלי הכנסות נמוכות, ואינו מתפרש על ישויות משפטיות כמו חברות.

סיפור מקרה:

לסיום, נדגים באמצעות דוגמא מהחיים כיצד פריסת מס שבח יכולה לשפר את מצבם הכלכלי של מוכרי נכסים. נניח כי דן ורונית, זוג נשוי בני 65, החליטו למכור דירת השקעה שבבעלותם המשותפת לאחר שיצאו לפנסיה. הדירה נרכשה על ידם לפני כ-5 שנים, וכעת מכרו אותה ברווח שבח של 500,000 ₪. על פי החישוב הרגיל, חויבו דן ורונית במס שבח של 125,000 ₪ (25% מהרווח), סכום שנוכה מהתמורה ששולמה להם בעת המכירה. דן ורונית, שכעת מתקיימים מפנסיה צנועה ומקצת חסכונות, חששו בתחילה שאיבדו נתח גדול מרווחי המכירה למס.

ואולם, בעקבות ייעוץ מקצועי, הם גילו שהם עומדים בקריטריונים לפריסת מס שבח: שניהם עברו את גיל 60, הכנסותיהם השנתיות נמוכות (רונית מקבלת קצבת פנסיה קטנה ודן עובד בעבודה חלקית בשכר נמוך), והם הגישו דוחות שנתיים כנדרש. בני הזוג פנו לרשות המיסים עם טופס 7003 וביקשו לפרוס את השבח לארבע השנים שקדמו למכירה.

בהתאם לכך, חושבו להם בנפרד חלקי שבח של 125,000 ₪ לכל אחד מארבע השנים 2019–2022, ונערך חישוב מחדש של המס: עבור כל שנה חושב המס של דן לפי הכנסתו אותה שנה בתוספת 125 אלף ₪, וכן עבור רונית בנפרד. מכיוון שרונית כמעט ולא השתכרה באותן שנים, חלקי השבח שיוחסו אליה חויבו במס בשיעורים נמוכים מאוד (רוב הסכום אף נכנס בגדר פטור בשל נקודות זיכוי שלא נוצלו). דן השתכר מעט יותר, ולכן על חלקי השבח שלו שולם מס אך במדרגות הבינוניות.

בסופו של התהליך, התברר שסה"כ חבות המס של בני הזוג על עסקת המכירה הייתה כ-70,000 ₪ בלבד – הרבה פחות מ-125,000 ₪ שהם שילמו במקור. רשות המיסים הכירה בהפרש כמס ששולם ביתר, ובתום ההתחשבנות השיבה לדן ורונית סכום כ-55,000 ₪, בתוספת ריבית והצמדה. סכום משמעותי זה אפשר לבני הזוג לסגור את המשכנתא שנותרה על בית המגורים שלהם, ולהקצות תמיכה כספית לבתם הצעירה.

במקרה זה, פריסת מס השבח שיפרה באופן ישיר את מצבם הכלכלי של דן ורונית: במקום שהכסף ייוותר בידי המדינה כעודפי מס, הוא חזר אליהם וסייע להם להתמודד טוב יותר עם שנות הפנסיה. דוגמאות מסוג זה אינן נדירות – רבים מהמוכרים הזכאים לפריסה מספרים על החזרי מס בסכומים נכבדים שסייעו להם לסלול את דרכם הכלכלית לאחר עסקת המכירה.